V posledních měsících se do slovníků mnoha Čechů pohybujících se v oblasti investic a realit dostal pojem „flipování nemovitosti“. Princip je zdánlivě jednoduchý – nakoupit byt ve špatném stavu, zrekonstruovat jej a obratem prodat za vyšší cenu, která zaručí profit. Je v tom ale nejeden háček. „Flipování domů nese obrovské riziko, že na celém procesu proděláte,“ varuje podnikatelka Jana Janouchová, která se flipování věnuje přes deset let.
Flipování v současnosti hýbe světem nemovitostí a mnozí jej mají za zázračný recept ke zbohatnutí. Koncept to však není nový. Proč tedy nyní nabírá na popularitě?
Jak správně říkáte, to, čemu dnes říkáme flipování, dělají zkušení investoři desítky let, takže se nejedná o nic revolučního. Zvýšený zájem může mít mnoho důvodů, já osobně myslím, že k tomu přispívá kombinace více faktorů – internet a sociální sítě, větší zájem o investování nebo i to, že trh (s nemovitostmi) v posledních rocích stagnoval, ale nyní se snad blýská na lepší časy.
Překvapilo mě, kolik se teď v Česku objevilo odborníků na house flipping, kteří nabízejí různé kurzy a semináře zaměřené na flipování. Myslíte, že i oni přispěli k popularizaci?
Ano, do určité míry. Viděla jsem, že si na tom někteří vytvořili slušný business. Je ale potřeba být opatrný. Prezentují to, jako zaručenou cestu k penězům, ale byla bych nerada, aby se někteří absolventi jejich kurzů pak v reálu nespálili. Flipování domů nese obrovské riziko, že na celém procesu proděláte. Je potřeba vědět více, než jen jak nejlevněji zrekonstruovat a jaké šedé taktiky lze použít. Rozhodně to není pro každého.
S jakými riziky je tedy nutné počítat a co je dobré vědět před tím, než začnu flipovat?
Je potřeba počítat s možností, že na přeprodeji nevyděláte, někdy i proděláte. Investovat tímto způsobem tedy není pro někoho, kdo na tom plánuje vydělat zaručené peníze a chce se tím živit. Také je nutné mít již na začátku nějaké úspory, které jste ochotné riskovat. Kvůli krizi na realitním trhu, která nás v posledních letech potkala, bylo obtížné byty prodat. Člověk, který má v dané nemovitosti uložené veškeré úspory, si nemůže dovolit počkat, až budou podmínky příznivější.
Jak tedy úspěšně flipovat nemovitost? Existuje na to vůbec nějaký zaručený postup?
Neexistuje. Ale je pár věcí, které mohou pomoct. Nejdůležitější je z mých zkušeností správná volba nemovitosti. Nejvíce se historicky prodávají byty v Praze. Je pravda, že najít „vhodného adepta“ ve městě, kde jsou jednotky v přepočtu na metr čtvereční nejdražší, může být složité, nicméně když se Vám to podaří, je to výhra. Roli hraje samozřejmě více faktorů, ale důležité je umístění, stav budovy nebo dispozice. K flipování jsou vhodné byty, které jsou majitele těžké prodat nebo je potřebují prodat rychle. Pak s nimi totiž můžete vyjednat příznivou cenu.
Jak poznáte, že nákupní cena je tak nízká, že se vám v závěru vyplatí?
Zkušenosti a dobrá znalost trhu. Před každým nákupem si podrobně zjišťuje aktuální situaci trhu s realitami a podle toho stanovým, kolik si mohu dovolit investovat do nákupu. Když se v investicích pohybujete dlouho, je pro Vás snazší odhadnout i vývoj, ale samozřejmě některé věci se odhadnout nedají, jako třeba globální pandemie. Také již vím, kolik mne zhruba bude stát byt zrekonstruovat a za jaké peníze ho pak zhruba dokáži prodat.
Rekonstrukci jednotky provádíte sama, nebo na to máte firmu?
Ze začátku jsem nemovitosti dávala do kupy svépomocí. Zdálo se mi to jako jednoznačně úspornější řešení, než si na to někoho najmout. Ale jak se říká – čas jsou peníze. Dnes mám již studia a stavební firmy, se kterými na projektech spolupracuji a u kterých vím, že za dobrou cenu odvedou kvalitní práci. A z finančního hlediska na opravy nevydám o moc více, než když jsem byty rekonstruovala sama. Některé opravy jako zateplení nebo nová okna jsem ani sama udělat nemohla, takže jsem stejně část vždy musela nechat na odbornících.
Prodělala jste někdy na nějakém svém projektu?
Na pár ano. A na některých jsem v podstatě nic nevydělala. Ale to je to velké riziko, o kterém jsem mluvila. Ať si vše propočítáte sebevíc pečlivě, někdy se Vám prostě nepodaří byt následně přeprodat za dobrou cenu a není to Vaše vina. Situace na trhu se změní a nebo zkrátka nevyberete správně a o rekonstruovaný byt není zájem. Nikdy jsem však neztratila nějaký velký obnos. Naposled, co se mi to stalo, jsem byt nemohla prodat přes rok a půl, a tak jsem šla s cenou níž a níž, až jsem se dostal do ztráty asi půl milionu korun. Ale prodala jsem ho, a to je to hlavní. To bylo teď v roce 2022, kdy byla krize a neprodávali ani velcí developeři.
Jaký projekt byl pro Vás v poslední době naopak úspěšný?
Před pár měsíci jsem prodala nádherný prvorepublikový byt na Žižkově, který jsem koupila od pozůstalých paní, která hromadila věci a měsíce před smrtí domov nebyla schopna udržovat. Byt jsme vyklidili, vyčistili a zrekonstruovali. Zrestaurovali jsme původní podlahy, vyměnili ztrouchnivělá okna za repliky, udělali novou kuchyň a koupelnu a celkově byt přizpůsobili moderní době. Nakonec jsem i přes nákladné opravy byt předala novým majitelů s výnosem přes milion korun.
Adéla Čermáková
